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行業資訊
工業地產,下一個投資高地?
發布時間:2011-5-26 13:24:00    發布人:byjs

摘要:

包括廣州在內的工業地產蓬勃態勢與蘊藏的機遇,吸引了眾多企業和投資者的目光。但在誘人利益的背后,投資工業物業仍潛伏著不少“暗礁”。 

調控之下,工業地產正入佳境。

5月13日,綠地集團在鄭州投資130億元興建總部經濟產業園。據不完全統計,萬通、陸家嘴、復地、富力、招商等國內知名開發商都涉足了商務園區、倉儲物流等工業物業投資開發。

“工業地產的盈余體現在能快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。”工業地產篤行者馮侖稱,在歐美市場,工業地產是收益型房地產(或稱商用地產)中的重要分支之一,投資收益穩定,發展前景廣闊。

國內外投資者對工業物業的青睞,加大了該領域市場熱度。日前,仲量聯行2011年一季度房地產業研究報告指出,與住宅地產交易下滑不同,國內工業地產投資租賃“雙熱”。以廣州例,2011年第一季度,廣州整體物流園租金升至28元/平方米/月,環比增長4%,同比增長10.9%;產業園租金升至52元/平方米/月,環比增長1.3%,同比增長8.8%。

不過,不全是奶酪。“如產業園的核心是產業。民企在吸引合理產業和高端產業的能力天然不足,國內成功項目并不多見。”廣州智略房地產咨詢有限公司總經理何世紅對地產中國網表示,“以我接觸到的企業和投資者來說,他們實際上注重的是‘地產’而非‘產業’。目前所謂的‘工業物業熱’,不少企業還是期望通過土地增值而獲取高利潤,實際上是另一種圈地方式。”

機遇

住宅地產強勢調控的重壓,及商業地產“躍進”的隱憂,國內房企開始將目光重新投入到工業地產領域。

進入2011年,富力地產投資30億、占地2200畝的廣州白云機場空港物流園正式進入建設運營階段,規劃建設倉儲面積100萬平方米。

同樣在2011年首季,合生創展早于2006年在惠州拿下的占地5500畝的小金口物流園項目正式招兵買馬,啟建運營。

招商地產以及廣州本地中小型企業也全力進入這一市場。招商地產建設運營的占地39公頃的金山谷創意產業園項目在今年正式對外招商。同期,由廣州本地企業中頤集團占地面積20萬平方米、建筑總面積50多萬平方米、總投資30億元的中頤創意產業園也正如火如茶正在進行。

中國土地學會土地經濟分會秘書長周建春坦言:“可能下一個‘熱點’就是工業地產了。”

房企熱衷開發工業地產,與工業地產開發成本較低有關。“相比住宅市場,工業地產的地價更為便宜,而項目總建筑面積的10%可作為配套建設。”仲量聯行廣州工業部高級經理 張寧指出,10%的配套建設可以涉及酒店、公寓等商業地產形態。一般來說,開發商拿下的工業地塊面積較大,10%的面積也會有相當可觀的利潤。

業內人士認為,一般工業用地里面會有配套住宅或者公寓進行房地產開發,方便回籠資金。如富力國際空港綜合物流園2200畝的項目中,配套的住宅富力金港城就有800多畝,開發商可以先行開發回籠資金。

此外,工業用地大多低價出讓,且供應量不受太多限制。加上工業地產融資環境要比住宅地產和商業地產好很多,這點燃了眾多企業投資熱情。

在維森置業董事長張維倫看來,工業用地性質的變通與調控也是其受寵的原因。“國內有不少地產商先拿下工業用地,發展幾年后,再改為商住用地,從中獲利。”

據相關數據顯示,工業地產的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%,若政府給予政策優惠,其投資回報率將高出15%。

暗礁

硬幣還有另一面。

工業地產占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報周期長等特性,對進入者形成了較高的門檻,這表明其機遇與挑戰并存。

“工業物業開發并不如表面上看起來那么簡單。”何世紅對“工業地產熱”并不感到樂觀,“雖然國外金融運作模式比較成熟(如美國普洛斯集團),但國內缺乏相應的金融機制與環境,即便有PE和風投參與,也是階段性介入,因受項目素質、投資回報期限等因素所限,這些年我接觸的各類工業物業項目,由于國內民企在吸引合理產業和高端產業能力十分欠缺,幾乎沒有成功的案例。”

他說,“中西部城市的工業園區也相對低端,很多都是因‘產業轉移’而興建,為了爭奪相同的資源,各地產業園低效重復投資已比較嚴重。總的來說,這些企業實際上注重的是‘地產’而非‘產業’,他們期望通過土地增值而獲取高利潤,實際上還是另一種圈地方式。”

張寧對此表示認同。“單靠一個企業的力量做項目,確實很難成功。”她說,“而且政府對產業也有選擇性,比如政府相對歡迎制造業企業,因為對當地稅收和就業都有支撐;而對占地大、人員操作不多、同等面積上的利潤貢獻要低過制造業的物流倉儲業態,政府就有所控制。”

戴德梁行廣州公司研究部經理李孔瑞則認為,土地稀缺是制約工業物業發展最大的瓶頸。一來限制了工業物業規模化發展的可能性。二是市場供應和需求的偏差、物業發展水平參差不齊。

她說,“針對工業用地稀缺的局面,廣州的一些村鎮利用集體用地建設廠房和倉庫,對外出租;也有一些已搬遷的制造企業將舊廠房面向市場出租,這類物業因為客觀原因導致自身的硬件設施不高,市場優勢并不明顯。”

在李孔瑞看來,成功的工業開發商應具備四個素質:具有開發和運營工業物業的豐富經驗;具有強大的公關能力,與政府和行業保持良好的關系(爭取用地);具備強大的資金實力,可實現規模化經營可利用本身的資源對物業進行專業化經營。

談及具體的投資建議,張寧認為,投資者可將目光從一線區域擴大到其周邊地區,投資回報率會好一點。如在廣州,可以投資增城區、東莞(接近廣州的區域)。

張寧還表示,投資工業物業,要看物業類型和投資者自身實力及定位。那些看重穩定長期持有物業的投資者,適合投資大、收益慢的項目;而我接觸的投資者(包括本地企業、國內外機構投資者、風投等)關注商務園區相對較多。

何世紅則認為,假若把舊廠改造納入工業地產范疇的話,這塊投資空間相對較大。“現在廣佛區域的舊廠改造,企業在引入經營型物業后,經營發展態勢良好,這有一些成功案例。”

摘自:地產中國網      作者:張希夷     2011-5-25

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